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Nueva Ley de Alquileres: Actualización Anual y Contratos de 3 años

Los alquileres deben considerar nuevos plazos como la prórroga de tres años y la actualización anual en base a un índice oficial, con base en las previsiones de la ley de arrendamientos publicada en el Boletín Oficial.

Esto significa que si alguien va a firmar un nuevo convenio, se debe respetar el mínimo legal vigente, los ajustes anuales y todas las disposiciones sobre gastos, cuotas y subvenciones

El gobierno nacional emitió la Ley de Alquileres -que fue sancionada por el Congreso el 11 de junio- mediante el Decreto 580/2020 publicado en el diario oficial.

La Ley 27551 modifica la legislación nacional civil y comercial y establece nuevas reglas para los arrendamientos.

Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, el reglamento prevé un aumento a tres años de la vigencia del contrato, una indexación anual basada en un coeficiente entre el índice de precios al consumidor (IPC) y la compensación promedio imponible para trabajadores estables (RIPTE), que debe ser publicada periódicamente por el banco central, y la posibilidad de proponer dos garantías para alquiler a elegir por el propietario.

En caso de contratar garantías para alquilar, la nueva ley de alquileres establece que si se requiere fianza en un lugar de residencia, el arrendatario debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: título de propiedad, fianza bancaria, fianza, fianza o fianza personal. que se documentará con un recibo de salario o certificado de ingresos.

De la misma forma, establece que los costos extraordinarios e impuestos prediales correrán a cargo del propietario.

Otra condición es la obligación de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP, la cual debe ser regulada por el organismo oficial para describir el método y condiciones del trámite.

Griselli señaló que «es un buen paso adelante, lo más importante es el plazo mínimo de tres años, y que para todos los que viven bajo el régimen inmobiliario horizontal, la ley establece que quienes pagan costos extraordinarios e impuestos prediales llegan al propietario, esto despeja muchas dudas».

También destacó «el régimen de reparaciones urgentes y necesarias que adopta el propietario, si no las hace, el inquilino tiene derecho a hacerlas a costa de este».

En cuanto a la tasa de incremento a determinar por el Banco Central, dijo que «este sistema de ajuste, que deja de lado el sistema semestral que se aplicó informalmente, se basará anualmente en un índice objetivo».

«Entendemos que esto despejará todo tipo de dudas para cuantificar un ajuste cuando las partes se sienten a renegociar; no dejará margen de error y duda ya que es un índice objetivo», dijo Griselli.

El Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar dijo que «junto con la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios y el Instituto de Capacitación Inmobiliaria generamos capacitación para el sector y en base a esta educación todos ordenamos contratos para la nueva ley y tratamos de implementar y acompañar todo lo que sea transferencia de conocimiento a propietarios e inquilinos”.

«Tendremos que lidiar prácticamente con nosotros mismos en algunos lugares por la cuarentena, en algunas jurisdicciones tendremos que cerrar o dejar de asomar por el momento, pero ya estamos adaptados con elementos técnicos para poner en orden todas las partes», dijo.

En tanto, el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, dijo que «esta ley tiene algunos aspectos positivos y negativos, uno de los negativos es la intervención del Estado en las relaciones entre individuos, lo que en última instancia perjudicará a quien se supone que se beneficia, osea a los inquilinos, porque en la zona residencial sacarán unidades del mercado».

Abatti dijo que «un aspecto absolutamente negativo es que la gran ausencia de esta ley son los incentivos fiscales con desgravación impositiva para que los inversores construyan o renueven viviendas en alquiler».

En el lado positivo, señaló que «los contratos distintos a los residenciales, comerciales, oficinas, depósitos, tienen absoluta libertad con esto a la hora de fijar el precio porque se eliminó la prohibición de indexación.

Cualquier índice y con el plazo acordado por las partes, es decir mensual, trimestral o anual».

Finalmente, en este marco, el Programa de Atención a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires desarrolló un contrato modelo que puede ser utilizado en todas las relaciones de arrendamiento de vivienda en el país, en base a la sanción definitiva de la Ley Nacional de Alquileres.